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《甘孜州住宅小區管理辦法（試行）》的

政策解讀

為全面規范和提升我州住宅小區管理水平，在2019年2月25日制定了《甘孜州住宅小區管理辦法（試行）》。（甘建發〔2019〕5號）。

一、制定背景

住宅小區物業管理與廣大人民群眾生產生活息息相關，對于維護社會穩定、構建和諧社會有著重要意義。隨著法制建設的不斷深化，住宅小區業主的維權意識有了明顯增強，但我州住宅小區物業管理行業現代服務意識和體系的建立稍顯遲滯，歷史欠賬較多，具體表現在五個方面：一是建設單位遺留問題較多。我州各縣（市）老城區和單位自建職工宿舍配套建筑及設施設備不健全、權屬關系不明確等問題很大程度上直接導致了物業糾紛的產生。二是住宅小區業主大會和業主委員會建設滯后。各縣（市）住宅小區業主大會、業主委員會成立情況不容樂觀，業主參與積極性不高，業主大會召開難，部分業主將業主委員會作為自身牟取不正當利益的工具，侵害業主、物業服務企業的合法權益。三是物業服務不規范。住宅小區物業服務企業沒有建立完善的管理服務制度，服務不達標、服務不透明等問題往往成為業主與物業服務企業發生矛盾的焦點。四是老舊住宅小區數量較多，難以實施專業化物業管理。這類小區大多數建筑年代久，建設規模小，沒有歸集專項維修資金，設施設備老化，由于改造資金籌集困難，短期內難以實施全面改造。五是住宅小區物業管理監督體制未理順。政府相關部門的職責未落實，存在履職缺位、越位、不到位等問題。物業管理和社會管理未有效結合，基層政府對物業管理的指導和監督作用未充分發揮，也影響了物業管理工作的有序穩定發展。

為了規范住宅小區物業管理活動，維護物業管理各方主體的合法權益，解決我州各縣（市）住宅小區物業管理行業的突出問題，根據州委、州政府主要領導指示，為規范我州住宅小區管理，加強管理力度，針對我州住宅小區業主與小區物管矛盾突出，職責不清、流程不暢、服務管理不統一等問題，由我局牽頭，擔綱編制《甘孜州住宅小區管理辦法（試行）》。

二、主要依據

該《辦法》依據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《四川省物業管理條例》等有關規定，結合本州實際擬定，書面征求18縣（市）住建局房管部門及州級發展改革（物價）、公安、環保、衛生、衛生、財政、民政、工商、質監、消防相關部門意見，經過了多次討論、反復修改，形成了《甘孜州住宅小區管理辦法（試行）》。

2019年1月14日由州住建局政策法規科進行合法性審查并通過。2018年11月23日經本機關負責人集體討論研究通過。2019年3月1日由本機關主要負責人馬國忠簽署。該文件已經在甘孜州住房和城鄉規劃建設局網及甘孜州住建局微信公眾號上主動向社會公布。

三、主要內容

《甘孜州住宅小區管理辦法（試行）》共6章33條，包括總則，管理標準，行為規范，監督管理，法律責任和附則等內容?！掇k法》充分重視了與上位法的銜接，重點針對上位法中未明確的、物業管理實踐中迫切需要解決的一些問題作了規定，填補了我州特定管理行為的空白。以下就《辦法》主要內容特別是針對解決我州各縣（市）物業管理實際問題的創新性內容，說明如下：

（一）關于健全住宅小區物業管理體制。為了充分發揮鄉、鎮人民政府（街道辦事處）在物業管理活動中的作用和職能，《辦法》把社區建設和物業服務結合起來，細化了鄉鎮人民政府（街道辦事處）的職責，并建立物業管理聯席會議制度，具體解決物業管理中需要協調的問題，推動物業管理由房地產行政主管部門單一監管向基層政府統籌協調轉變，物業服務由傳統服務向現代服務業轉變。

（二）關于住宅小區業主委員會的組建。為解決業主委員會成立難的問題，《辦法》在上位法的基礎上對業主大會和業主委員會的成立和履職要求作了進一步細化；對不具備成立業主大會條件，或者具備成立業主大會條件但未成立，創新性地規定了可以由鄉鎮人民政府（街道辦事處）、社區居委會、建設單位、業主代表等組成小區物業管理委員會，并賦予物業管理委員會的法律地位，由其代行業主委員會的職責。

（三）關于規范住宅小區物業服務?！掇k法》為規范和約束物業服務企業在物業管理中的行為，對物業服務企業依法享有收取物業服務費用等權利，及應當履行的義務作了規范；由于物業服務企業資質的取消，對物業服務企業服務質量的評價、經營的規范缺乏有效監控手段，《辦法》通過信用評價體系等多種方式評價物業服務企業，以此促進物業服務企業不斷提升服務質量和物業管理水平；業主委員會與物業服務企業按《四川省物業服務合同示范文本》簽訂合同。

（四）關于物業服務費的交納

住宅小區物業服務費能否按時交納事關全體業主利益，也是物業服務企業能否正常開展物業服務的基礎。當前，物業管理中存在的一個主要矛盾，就是部分業主以各種理由拒交物業服務費，從而導致小區物業費收交率逐年下降。這不僅加劇了業主與物業服務企業之間的緊張關系，更影響了小區正常的物業管理工作。為此，《辦法》對物業服務費交納的有關制度進行了設計：業主未按照約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在本物業管理區域內公示等方式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法向人民法院起訴或者申請仲裁，并可以將相關資料報送住宅小區行政主管部門，依法納入業主個人信用記錄；物業所有權發生轉移時，轉讓人應當與物業服務企業結清物業服務費用。

（五）關于老舊住宅小區物業管理?！掇k法》專設一條，對老舊住宅小區逐步推行街區制，推行規范的物業管理，州、縣（市）人民政府應當加大對老舊住宅小區基礎設施和公共服務設施的整治改造投入。

（六）關于創設行政許可?！掇k法》無新設的行政許可事項。

解讀原文：甘建發〔2019〕5號 關于印發《甘孜州住宅小區管理辦法（試行）》的通知